大部分产业地产面对的困境，该如何突破？

康达信太原房地产管理咨询公司，致力于房地产卓越管理，国内唯一提供房地产全价值链管理解决方案，帮助房地产企业建立持续发展核心优势，成为中国持续领先的房地产管理咨询机构，已经为1800多家地产/商业/物业企业提供了各类管理咨询服务！

十三五规划的出台与城市化的推进给产业地产提供了巨大的推动力，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点，包括传统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企业纷纷投身产业地产的开发与打造中。

中国产业地产发展到今天面临着痛苦和迷惑，体制回归所造成的“公权力魔咒”是全国产业园区出现各类问题的根源。如果没有从最顶层设计的改良，这些疾病依然是无法彻底根治的。

许多房地产企业对产业地产也破门乏术，无数入局者不得其法，众多项目在完成后，却面临无法盈利的难题，市场上有大量失败案例，那些吃了败仗的开发方套牢的资金更是数以亿计十亿计，血和泪的切肤之痛不忍直视。

习惯了高利润率的商住地产开发商，产业地产面临致命的问题就都暴露出来了，做产业地产与做高利润率的住宅的思路有很大区别，用住宅的操作模式去转型产业地产，这样的失败例子实在太多。

另外一个问题就是“东施效颦”，盲目照搬华夏模式、张江模式、中关村模式，更有的直接就学新加坡裕廊模式或美国硅谷模式。

殊不知，这些模式无不天时地利人和的特殊性，而门外汉盲目仿效却没有从自身的产业，区域和地块的需求与特点出发，结果只能是邯郸学步，最终在急功近利和投机取巧中迷失了自己。

产业地产或是下一个投资风口，但产业地产的思维不再是传统的地产思维，这是从传统地产领域转入产业地产最难的一个坎儿；而即使迈过这道坎，如何平衡产业地产团队和传统业务团队的长短期利益冲突，如何从销售住宅、商铺到规划运营一座产业新城，各类颠覆性的课题都会摆到台前。

目前地产行业有许多种类的综合项目、子项目，如工业园、科技园、仓储物流基地等等，甚至不同的产业看似也很复杂，简单说起来都不外乎“投融管退”四个字。

其实做一个项目，无论是小项目还是大项目，无论是投资测算还是尽职调查，都与投资息息相关，投资的钱从哪里来呢？这就要牵扯到融资，资金也会渗入到项目的各个管理阶段，包括开发管理、运营管理，细分的话还有预算管理等等，最后就是退出阶段，完成利润的变现。

在大资管时代，许多传统房地产商也想转型以房地产金融的模式做项目，其中的关键在于，能否真正打通 “投融管退”四个环节。

房企要确立产业地产在自己原有主业框架下的位置，以及如何平衡、整合这些不同业务，创造出更具合力的发展模式和趋向，换句话说产业地产的开发建设更依赖于企业的运营能力，而不仅仅是过去基于项目开发的外部资源整合。

举个例子，重庆某知名商业广场，由于原开发商缺乏运营管理能力而“烂尾”。一家资产管理公司接手后，对项目的市场定位、成本测算和租金测算重新调研分析，并组建运营团队重新规划招商。2010年，该项目作为重庆首家某主题购物公园正式开业。

经过4年的运营，上述项目年经营性增长平均超 25%，2014 年的租金收益近2亿元。而该资产管理公司在2013年引入某信托公司，其自身退出项目时，IRR（内部收益率）回报达到30%。

因此，产业地产也不必局限于城市主城区以外的开发区或者是相对偏远的郊县，而更应关注城市主城区中的楼宇和传统的商业物业空间。或者我们将园区看作促进产业发展的一种经济形式，那么园区经济其实就正在经历着都市化回归的这么一个过程。

产业地产的运作流程，其实说难确实难，说简单也很简单。难点在于它牵涉到的板块太多，子项目多，牵涉的面积广，且牵涉的领域很深入。但是总结起来，做得好的企业，都是把复杂的事情简单化，抓住问题的核心所在，运用这最合适的方法解决问题。

于是我们决定筹划一门详细讲解产业地产运作的网络课程《产业地产投融资策略：项目盈利模式实务解析》，邀请资深实战专家张健老师主讲。

近十多年来，张健老师参与了多个产业地产项目，这些真实的项目都会放到这门课程里面，通过案例形式和大家介绍。同时，张老师也给很多做产业地产的企业做内训，如华夏幸福、万达、大悦城、水游城、天河城、绿地商业等等。

所有这些企业，无论是华夏幸福模式，还是万达模式，都有很多共性。当然也有一些特殊性，我们都会通过课程和大家介绍。

大家需要注意，整个课程是围绕着“投融管退”来介绍的，另外，本次课程案例非常多，这些典型案例都是通过精心筛选的。

康达信太原房地产管理咨询公司房地产全价值链管理集成服务商，18年房地产管理咨询经验，专业提供房地产管理咨询、物业管理咨询、专业专项管理咨询、信息化管理咨询服务，咨询热线：400-900-7321。