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微观政策一大堆：限购，限贷，限价，限卖，商住，学区，摇号等，有人统计说是40多种手段。我们来讨论对房地产到底有哪些影响。

变的部分

第一个影响资金流向，当不能买房的时候，这资金干嘛？你可能买黄金，买石油，买期货，买股票，粮食等东西那就分流了。

第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个趋向，部分人盼着降价，政府一出手，他就等一等，但每次都很失望，另一部分人认为，越是政府限制，我越得使劲买，因为凡是政府限制得商品都是因为少，才限制，多就不限制了。所以这个心理作用影响很大。

第三个是购买力可能变化，首付提高了，买不起了，购买力会发生变化。不让贷款了，买不起了，套数太多了，不让买了。

不变的部分

最重要得是资源分配，我们说的学区啊商住等等，所有的微观手段决定的资源分配，资源分配的意思是，你想获得北京的资源，你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源，你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话你没有办法分配到，这些城市的所获得它独有的资源。这些影响力是很大的。这些微观政策都会影响到这些问题，这些内容对房地产市场会产生很大的影响。

城市化进程不变，中国城市化率呢目前是60%多，日本发生泡沫的时候城市化率是72%多，所以通常我们还没有看到过哪些国家或者经济体，城市化率在70%以下房地产出现泡沫。凡是出现房地产泡沫的都是在70%以上的城市化率，所以继续农村人口往城市跑，这个没有变化。尤其是大城市，中心城市，省会城市等，人口会持续增加。而50万以下的城市，人口大概率面临减少。人口转移的速度是非常快的。

已经拥有的住房需求不会变，你们以为上海的房子很好么？上海的户均面积，是全国城市城市的倒数第五。上海平均的户均面积是67平米左右。有好几百万套过去的旧房子。王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂在上海是一大主力，大部分人住在53-56年盖的房子，上海的工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们可以看看这些小房子都挤得一塌糊度。连厕所都改成厨房了。这些地区在微改，棚改，还是需要继续拆迁。这些房子大概有500万套，他们拆完还早着呢。所以你们不要看见上海到处高楼大厦就以为上海所以人的居住环境都很好。没有需求，拆出需求。比如你在农村挺好，它给你动迁，那你就得去城里，这一去城里，你就得买房子。中国人住房平均数是30多平米，他们没想过农村有些40多50多，城里可能只有20多，20多还是按照建筑面积去统计的，扣除建筑面，套内面积就更少了。但是美国和英国在统计的时候是，套内面积，美国是54多，所以和咱们的差距还是很大的。所以住房需求是不变的。

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