这篇水一下,就是讲讲我心目中的各城市楼市,以一句话概括之,好城市数量太多,先挑20个讲讲,反响好,再另起一篇往上加。当然,都是本人的粗浅想法,不喜不看。
1、北京:环京发动机,目前有点熄火,但休眠火山不代表死火山,那个“京沪永远涨”的信仰并不是偶然,失去的涨幅总会有一天补上来,要比产业,能与北京比肩的城市屈指可数,要论政治地位,谁敢争锋?经济中心可以再造,政治中心没法轻易选择。
2、上海:长三角城市群是个怪物房,上海是其中的最大boss,长三角的四线城市都纷纷站上2万单价的时候,上海骤然变洼地,你看,限购限贷都挡不住市区二手房的快速出清。
3、广州:没见他暴涨、没见他下跌,不在网路里出现、不在调控中发声,但讲真,作为老一线城市,广州市民的购买力是非常强大的,只不过因为曾经在金融危机中受过伤,所以炒房风气不浓罢了,稳稳的。
4、深圳:炒房大本营,那些高杠杆的骚操作很多起源于深圳,谁让深圳的供应量那么少,市区范围那么小,人口流入却如此之多、收入水平如此之高,天然营造出一种炒房氛围,最近政策强压,很多人不以为然,但心中有敬畏最好,别忘了“京沪永远涨”。
5、天津:舆论最差,供应最大,大家都在挣扎,房价一路回归,但讲真,天津好歹是直辖市,经济基础也还行,刚需刚改总是有的,未来楼市最差就是回归市区,郊区全灭,唯一的信念就是靠北京的客源来拯救。
6、重庆:价差不大,东南西北都是1w上下,好点的2w加,作为曾经的唯几的卖套内的良心城市,楼市很亲民,但开发商很挣扎,赚到过钱的寥寥无几,大多图个跑量,但供地太多往往又跑不了量,那些大型的资产包一般都会有很多重庆的库存。
7、杭州:2015年之前的坑子城市,很难赚钱,那时的浙系房企都只能趴着,成本比肩绿城、地价房价差距又小,苦不堪言,结果2016年之后,互联网新经济爆炸、上海楼市又被从严摁死,杭州一跃成为新一线领军,每年新增50-100万人口,等于每年快速扩张一个地级市的市区规模,而且收入水平不输深圳,未来?看你是不是想对标深圳啊。
8、宁波:周期性最强的城市之一,典型的不缺房但购买力爆棚的地方,听说万科最赚钱的项目就在宁波,这个城市吸血范围极小,余姚慈溪都吸不到,买涨不买跌之下,仅凭内卷之力就把自己拱上了天,现在的市场还是欣欣向荣中,不得不佩服民间财力,但这种内卷还是会带有强周期性,不小心就下去了也说不行,但目前供需关系还是稳的。
9、南京:南京是徽京的省会,苏南富庶之地虽然会被上海分流一部分客源,但是南京对苏北和安徽的吸引力非常强,2016年那一波暴涨,主要就是苏北人士大举南下,后面不得不限购,现在苏北的地市们又迎来了自身的暴涨,也许资本们又要出动了。
10、苏州:晴雨表就看园区和高新区,他们涨,苏州跟着涨,他们波动,苏州跟着横盘,但是苏州的企业在不断调整,特别外企搬离是个趋势,未来是不是还能往上跑,不好说,但要跌也难,供应量不大,最多横盘吧,同时苏州也是弱中心的典型,顺便夸夸昆山太仓常熟张家港,一个个都是好城市啊。
11、合肥:供应量少是很明显的特点,所有开发商都觉得合肥的地难拿,所以历史土拍,除非出让地价贵的离谱或者商办比例太高,不然都会有人捧,最近滨湖的市场特别好啊特别好。
12、武汉:“大武汉”,市区兜一兜,碰到的楼盘都是超高层,郊区兜一兜,同板块3、5个盘同场竞技的比比皆是,土地利用强度有点大,供应还是有点超,步子迈大了容易扯,疫情洪水的蹂躏之下,经济还在恢复、卖地却不闲着,未来横着盘算好的,就怕价格战。
13、郑州:一亿河南人民的希望,但城改地供应遍地,安置房交付遍地,四环外已经被打爆,三四环也是红海,三环内除北龙湖稍好只是因为供应少,未来要破局真要好好想想,你能做的别人万一能给,价格还比你便宜咋办。
14、济南:因为原始城市面貌差,所以有改善的机会,但架不住改那么快,钢铁厂热电厂全拆了卖地,整个城市的确有成交量,但供应量更大,一个张马屯7、8个盘一起炸,地价10000卖11000的比比皆是,整个城市的刚需还是很旺盛,毕竟鲁西南人多,高端也不差,毕竟经济大省,但架不住盘多后续供应也多,不知道要回归到什么时候。
15、青岛:国家中心城市信仰、国家级新区信仰都不够用了,青岛的周期性也很强,除了市区供应少非常稳,郊区的波动性很大,年初即墨的供地王炸,现在开始出问题,胶州早就沉了,现在就看黄岛横盘还是炸,但胶东半岛算是经济强区,未来起势的空间还是有的。
16、西安:你家的地供得出来吗?你家的地供得出来吗?你家的地供得出来吗?都是城改地,但供地效率奇低,招拍挂的地又都在边边上莫名其妙的郊区,还拍的死贵死贵的,供需关系不平衡导致了房价还是往上的。
17、佛山:广佛一体化,广州房价涨不动有佛山的军功章,佛山经济重心分散,造成了无法凝聚购买力定点突破房价天花板,而且三水、高明也可以承接购买力外溢,简而言之,佛山是一个可以做量的城市,要涨价不容易。
18、珠海:难过的地方就是人口偏少,200多万的市域人口和60万的澳门人口支撑不起房价全面上涨,当然外面的投资客可以进来,但是不觉得珠海的高房价已经劝退了不少人了吗?所以做得也累。
19、长沙:最强限购,所以房价很低,低房价+强经济=很安全。不过开发商都赚不到什么钱,纯粹跑个量,居民的属性也很有意思,湖南卫视的大本营,大家都想得开,爱消费,对投资神马的不在意,反正你房价也不会怎么涨,不着急。
20、厦门:曾经的楼市四小虎,但一直在疗伤,厦门的市域比深圳还小,又集合了闽南的偏好,按理说要暴涨也容易,但产业一般、而且台海形势容易发挥影响,未来还是有不确定性。