房地产泡沫指的是房产的价格一直不断的升高，当上涨到了一定的时期时它就会反转，开始急剧下降，这就是所谓的泡沫破裂。那现在的房地产会不会最终变成泡沫呢 ？
笔者觉得迟早有那么一天，任何被炒得很热的东西都有变成泡沫的一天，但是房地产的泡沫应该不会来临的那么快，毕竟到现在为止，房产依然还是中国人的刚需，房产泡沫破裂不是一件好事，这会对全国甚至世界的经济情况都会有很大的威胁。
就1926年的美国来说，那年美国爆发了一场非常大的房地产泡沫危机，这次危机的危害影响了全世界，最后还导致了第二次世界大战的发生，在金融界有句老话形容经济危机是十次出现危机九次因为地产。
中国之前，上一个“亚洲奇迹”是由一群国家集体缔造的，韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表，上世纪80年代末～90年代初，这些国家实现了10%左右的高速增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，但却推高了房地产的风险。
这一切的起源来自于1980年代的开放：
● 菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出；
● 1986年，马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；
● 同年，印尼亦放松了对资本账户的管制。
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到了1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。
1986-1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。但资金流首先推动的是主要城市的房价。● 印尼在1988-1991年内房地产价格上涨了约4倍;● 马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右;● 1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多；而1988-1992年间，地价以平均每年10%～30%的速度上涨；在1992-1997年7月，则达到每年40%，有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。蔚为壮观。
不过这一切，都不可持续。1997年东南亚金融危机打断了这一进程。究其原因，还是因为热钱涌入太多，过早对外开放了其尚未成熟的资本市场，过度放松了对资本项目的管理，为国际游资的大进大出地频繁流动和投机攻击行动提供了可乘之机。
进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元强势周期。采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。
同期，人民币大幅贬值，中国在吸引外资和增加出口方面表现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍出现断崖式下滑。● 地产泡沫开始破裂。进入1996年以后，泰国出口产品的国际市场需求低迷，贸易赤字加剧，对泰国的汇率造成了巨大的压力，巨大的资本流出压力迫使泰国央行最终放弃了固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”，从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。● 与泰国类似，马来西亚大量的外债也并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股票市场，从而使泡沫迅速形成。
以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的1995年，住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。金融危机爆发后，马来西亚货币贬值近1倍。股票市场大幅崩溃，金融和房地产类股票甚至下跌了70%～90%。房地产市场泡沫也随之破裂，1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。
其他国家境遇类似。房地产危机、金融危机，东南亚诸国告别之前的高增长，归于平庸，直到现在也没回到自己的高光时刻。
二战后的50,60年代，得益于美国的“援助”，日本经济开始重获新生，蓬勃发展。1964年，日本民间住宅建设总数同比1954年增长了约 70%。1985年，日元在广场协议签订后开始快速升值，房地产价格也快速飙升。从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200%。最终房地产 泡沫破灭，1990年后日本走向“失去的二十年”，房地产暴跌，财富缩水，日本年均GDP增速只有0.75%。
许多人认为日本政府是主动刺破泡沫的，但其实不然。在那时，人人都不认为这是泡沫，而是过度繁荣，包括日本决策层。因此日本决策层的紧缩政策，初衷是为了调控。1987 年，日本政府提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税；日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取金融紧缩政 策，并宣布商业银行停止向房地产贷款；1990年3月，日本政府出台了《房地产融资总量规制》，严控土地总量和房地产的信贷规模；同年12月又出台了《土 地税制大纲》和《土地基本法》，旨在抑制暴涨的房价。但遗憾的是，一系列政策使得土地供给减少，供不应求，地价不降反升。
一系列的紧缩政策，加上数次连续加息后，房地产的资金链开始断裂，支撑日本房地产的信用体系瓦解，同时日本的刚需购房成本剧增，房价暴跌，弃供现象开始出现。此外在汇率方面，由于日元升值，日元在全球的购买力急剧上升，日本外贸遭受重创。而在广场协议签订前后，美国早已布局，低价收购日本资产；等日元升值后，再大肆抛售，一定程度上加剧了泡沫的破灭。
总结一下，从泡沫的始终，日本政府决策的初衷虽然是为了抑制泡沫，但做法是欠妥的。首先是在广场协议后，日元有升值迹象，但还不严重。此时日本希望松绑政策，通过扩大内需以对冲外贸损失，这是对的。但殊不知宽松的政策导致了房地产价格猛涨。而当时日本只想完全摆脱日元升值带来的危害，以稳定经济增长，哪里管得上房价。
1987年是个节点，此时日本政府已经意识到房地产泡沫，但这边还是放不下经济。因此在提高房地产税收的同时，居然宣布扩大公共投资，财政政策全面 转为宽松。货币+财政的双宽松，最终让房地产泡沫推向极致。而最后抑制泡沫的方式也是“一刀切”，让大家普遍认为是“主动刺破”。因此与其说“主动刺 破”，倒不如说是失控后的内生性自破。
中国出现房地产危机的大部分原因是国人投资大多都是选择房产，甚至是把身家性命都压在房产上，于是就造成了房地产市场的过度饱和，房产投资无非两 种，一是住房一是商铺，一般除去自用的，剩下的就是租赁。当购买价格很高，但是市面上房产过多，租赁价格就会变得很低的时候，渐渐的就会出现房产泡沫，您对现在中国房地产泡沫有什么看法吗？
