国内各类企业布局特色小镇战略概况
各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主，非房企为辅
乘政策东风，各类公司积极参与特色小镇的开发建设，其中尤以房地产企业参与程度最深。特色小镇的开发涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节，因此拥有产业新城或大型项目开发经验的房地产企业就有较大的优势。
目前特色小镇市场的参与者既有万科、华夏幸福、绿城集团等老牌小镇开发商，也有碧桂园、恒大这类原本专注于住宅开发的龙头公司新近加入战局。
非房企结合自身企业特点，专注于某一类特色小镇，走快速复制的道路。
非房企从自身企业特点出发，将其作为特色产业导入小镇，形成有真实产业支撑的特色小镇。例如华谊兄弟打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅则计划盘活景区资源做旅游特色小镇。
非房企的优势在于专注某一特定产业，走快速复制的发展道路，但短板在于缺乏开发建设经验，因此通常会采取与房企合作开发的模式。
重点开发企业特色小镇布局情况介绍：
碧桂园
碧桂园以深耕三四线城市著名于行业，近几年公司在保持三四线优势地位的同时将业务逐渐扩展至一二线城市，目前在全国28个省市、自治区以及海外均有房地产开发项目。公司通过整合资源平台，打造了全生命周期产业链，一方面实现了资产价值的充分释放，另一方面实现了成本的有效控制。
2016年8月，公司提出产城融合战略，推出了科技小镇计划，开始在全国一线城市周边和强二线城市范围内布局科技小镇，旨在因地制宜，突出主导产业，打造“主导产业突出、全产业链覆盖”的科技生态小镇，成为国家特色小镇的典范；
同时，还能够有效缓解一二线核心城市科技创新成本高、空间拥挤、人群溢出等问题，为科技人才提供合适的生存空间。
我们认为碧桂园对于产业特色小镇的理解是非常符合国家战略要求的，也只有行业龙头企业才能够有足够的资金和耐心，来培养这些需要5-8年时间才能够实现盈利的项目。
截止到目前，公司已经建立了5个科技小镇，其中3个位于惠州，1个位于东莞，1个位于三河。
碧桂园科技小镇的建设运营特点主要表现为三点：
A、位置布局于核心一、二线城市，不论从现状还是未来，都将受益于前述城市资源外溢效应；
B、以产业生态圈为核心，要求不断完善产业生态链搭建和运营工作，以产业发展为主要脉络，房企有望通过持有型物业、产业基金、股权投资等模式获益；
C、完善的产业配套才能真正促进“生产、生态、生活”结合，教育、医疗、公共服务、住宅等全配套体系将是小镇宜居的必要因素，只有配套完善才有望实现产业人口的持续导入。
碧桂园的科技小镇作为转型创新的探索，在获得阶段性成果的同时，也面临着巨大的挑战，主要包括三个方面：
A、 特色小镇是新型的地产开发业态，不同于以往的快周转模式和持有运营模式，小镇需要房企能够真正提供多业态产业均衡运营的综合性服务；
B、 政策支持多集中于融资方面，对于特色小镇规划设计、建设施工、土地获取等很多方面，仍然需要进一步明确；
C、特异性产业资源的导入，碧桂园建设特色小镇的优势在于建设和运营，虽然在自身的经营发展中也获得了大量优质产业资源，但是如何招商引资、深度融合，仍然还有很长的路要走。
华夏幸福
华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。围绕三大国家战略重点区域，公司夯实巩固京津冀区域，积极布局长江经济带，谋划“一带一路”，形成了近百个区域级产业集群。
2016年11月4日，华夏幸福（600340.SH）首次向外界宣布该公司的特色小镇战略，其将与公司的产业新城业务协同发展，旨在成为公司推动区域经济发展的两个重要引擎之一。
保利地产
保利地产作为行业龙头企业一直积极尝试行业的各种新兴业态，在保持传统地产开发经营业绩优势的基础上，未来有望通过与保利集团旗下的保利文化、中航科技和保利安平形成业务协同，发力文创、主题乐园和养老产业三大领域。据公开资料显示，目前保利地产布局特色小镇的主要载体是航空大世界。
航空大世界是保利地产通过并购中航地产获得，其项目与其他主题乐园不同，主要以“航空”为主题，基于航空大世界这一特殊景点，保利地产开发特色小镇将更加水道渠成。另外，考虑到公司在文创、养老和军贸领域存在比较优势，未来也有望在这些产业为主导的特色小镇建设和运营发力。
华侨城
公司立足于文旅产业经营和房地产及酒店开发，提出了“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，目前已经形成以文化为核心，以旅游为主导，布局全国各区域的运营思路。
从目前华侨城布局的深圳甘坑新镇、成都天回、安仁、黄龙溪三大名镇等文旅小镇，其打造小镇的思路大同小异，都是以当地特有的文旅资源为基础进行建设运营，这一类小镇属于消费型小镇，更多的将带来富民效应。凭借华侨城在打造主题乐园方面积
累的大量经验，其文旅小镇有望成为重要产品之一。
绿城中国
公司重点聚焦农业、康养、文旅三类核心产业小镇，建设生产、生活、生态融合的乐活小镇，营造幸福、美丽、活力的人居小镇，构建生长、自给、自足的特色小镇。公司的目标是利用3-5年时间，打造5-10个样板小镇，实现年百亿的销售规模，形成开发规模化、产业系统性的运营格局。绿城以农业特色小镇知名于行业。
公司专注于农业产业达15年之久，从种子研发、生产到销售的农业链条基本形成。依托于农业产业而建设运营的特色小镇，虽然也具备宜居宜娱的属性，但总体来看，仍然无法摆脱地产开发销售的模式，其实质更多仍然体现房企快周转的思路。
从目前公司布局的小镇实质形式来看，龙坞茶镇与“产业外衣、开发内在”的小镇不同，这是绿城第一次布局拥有特色产业的小镇，未来有望通过深度开发使小镇具有真正活力的核心产业，从而形成“西湖龙井”茶文化特色小镇。
新华联
新华联主打以文化旅游项目发展古镇市场，即以古镇为平台，提供文化景点、演艺、亲子、餐饮等业态。同时，为了增加旗下文化旅游项目人流量和盈利能力，未来新华联将加强与旅游机构、演艺机构等合作伙伴的联动。该公司已经明确表示，特色小镇是未来城镇化发展的重要方向，以“古镇+”为开发模式的文旅产业是公司未来发展的核心方向，是特色小镇的重要组成部分。
绿地控股
公开信息显示，绿地控股2017年将充分利用大城市的溢出效应，围绕智慧健康城、文化旅游城两个主题，在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目。
2016年，绿地先后承接了垣渑高速河南段及山西段、息邢高速、南京地铁5号线、太原植物园、西安潏河湿地公园、丽水植物园、宁波杭州湾新区等8个PPP项目，项目范围覆盖5省9市；同时还锁定了江西赣江新区、宁波东部新城等一批重大项目，PPP项目录得签约金额约300-400亿元。
2017年一季度，绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。4月1日，绿地和山东省莱芜市政府签署战略合作协议。未来10年内，绿地将在莱芜雪野湖旅游区斥资逾600亿元，总用地面积超4万亩，规模化打造文化旅游、健康养生特色小镇。绿地方面表示，希望2020年达到1000亿元的PPP项目签约规模。
做好特色小镇必须具备的四大能力
从上述的介绍，不难得出目前已经涉足特色小镇建设的企业一种是深耕产业资源和运营并积累丰富经验的企业，一种是传统房地产业界具备雄厚资金实力的企业，此处我们不敢就此断言没有雄厚资金实力和产业资源的企业就一定不能涉足特色小镇领域，但这也侧面可以看出没有足够产业资源和运营经验或雄厚资金实力的企业，贸然涉足特色小镇是非常困难甚至是非常危险的。
我们经过长期研究认为，除了融资能力、产业资源，参与特色小镇建设还必须具备以下能力：
从初始阶段的规划设计，到后期建设工程，再到和产业深度合作的能力，在建成后还需要良好持续的运营和融资能力，形成整个小镇产业链的闭环流动。
战略规划和规划设计能力
整个特色小镇的发展根源于最初科学合理的战略规划、规划设计和对自身的准确定位，更进一步是小镇所处区域政府所能提供的扶持政策，需要在符合政府相关政策和规划的要求下，细致做好功能分区、生活配套、生态空间等设计，要求是生产、生活和生态协同考虑，既需要根据产业性质设计符合产业发展要求的硬件，也需要配套满足宜居需求的软件。
从这些角度来讲，当前未实现充分开发的部分产业园区企业有巨大的发展空间，可以在对园区内的企业进行系统的梳理，明确产业发展思路，促进大园区内同类产业的再聚集，集中进行规划建设，可以快速实业产业园区开发商向产业运营商转变，也有望在新机遇来临时快速以特色小镇模式实现。
招商引资
招商引资最关键的一点是依托于邻近大城市优势产业或基于当前区域内的优势产业，通过优惠政策吸引特定领域和特定产业链企业入驻小镇，地产行业中园区运营商和布局实体产业的多元化房企拥有比较优势，但这种资源的利用仅限于区域内或企业内，可复制性不高，以华夏幸福、招商蛇口、南京高科、张江高科、荣盛发展、蓝光发展等企业为典型代表。
特色小镇的招商引资定位较园区运营商的要求更高，不仅要求留住企业，还要留住企业中的人，所以特色小镇需要对以往产业园区关注企业而不关注人的政策机制、配套建设原则等进行升级，而这就需要小镇运营机构拥有较强的与政府、与企业、与其他机构的协调能力。
建设运营
特色小镇的建设是房企最容易实现的一环，在土地一、二级开发两种传统的开发收益外，特色小镇要求房企具备能够提供较社区运营更加全面细致的“大社区”运营服务。
同时，特色小镇的建设并不一定要以全部新建为必然手段，比较合理的选择仍然是在保持小镇风貌的基础上的“升华”，当房企主导小镇建设时，除了要求房企实现特色小镇的基础设施建设外，更需要房企实现产业项目导入和沿整个产业链整合资源的能力，包括产业孵化、股权投资、并购重组咨询、融资服务等全产业链金融和业务服务能力。
从更长远的角度来看，房企需要将自身快周转的业务模式转型为可持续运营的模式，地产行业的金融属性使房企在配合产业进入股权投资领域中有先天的优势，而特色小镇这一业态又使未能在早期实现大规模圈地成为产业园区开发商的中小房企有了机遇，透过与文旅产业深层次的合作，实现富民富企，通过与高新技术企业深层次合作，实现富国强国。
持续融资
不少小镇在建设或落成后都面临后续资金的压力，尤其是如何平衡基础设施和公共服务设施的维护等资金流出和小镇自身资金产出。
采用全部政府出资的模式不现实，一方面，地方经济较强的政府只需要发挥引导作用，无全部投资的需要，另一方面，地方经济较弱的政府财务受限，无能力全部投资，所以采用PPP模式成为主要的手段，不论具体的融资手段如何，持续融资的能力都依赖于小镇的持续和稳定发展。
从更广义的角度来看，以产业投资基金等形式实现金融渗透是非常有必要的，促使金融以风投、股权投资、项目投资等具体金融形态对特色小镇各类型的投资进行支持，而房企多数已经在金融领域有所涉猎，缺乏的只是和产业深度融合的模式和项目，从这个角度来看，张江高科、南京高科等在产业股权投资领域见长的房企具有比较优势。
行业发展中值得警醒的问题
综上，传统住宅开发企业转型特色小镇的开发与产业运营，上述每一项能力都面临考验，尤其是开发商与产业运营商的角色转换，这在我们接触的大量开发企业中，在意识形态上并没有引起足够重视，在具体行动上采取的措施就更加少之又少了。
可喜的是很多全国标杆性开发商都已经行动起来，从成立产业中心到进行产业研究并进行初步实践，这些将为真正打造中国的特色小镇奠定人才和技术基础。
事实上，从我们行业研究的角度看，处于风口的特色小镇，正面临一种蜂拥而上的可喜而又尴尬的局面，可喜的是特色小镇建设将给城市升级和产业转型带来新的机会，尴尬的是行业在爆发式发展中暴露出了不少问题。
