一直以来我国的房地产市场格局都为“轻租重售”，租房市场和销售市场发展极为不平衡，租房市场的乱象诸多，租房环境不容乐观。2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》为住房租赁市场注入了一枚强心剂，随后全国超过五十城市相继出台利好住房租赁的相关政策，以长租公寓为代表的一大批住房租赁企业迎来发展良机，同时各路资本也快速瞄准住房租赁市场，企业融资动作频繁，整个住房租赁行业迎来了发展的春天。

然而随着时间的推移，长租公寓企业因过度使用金融工具等原因而导致资金链断裂、经营不善的新闻接连被媒体曝出，让长租公寓从发展春天陷入了“舆论冬日”。

虽然新闻不断，但是我们应该看到，长租公寓对于整个租赁市场依然起到了促进作用，租赁房的质量、租住群体的生活质量不断提升。而企业的开始、发展、繁荣等也符合一贯的商业逻辑，个别企业的行为不足以代表整个行业行为，对此应辩证的看待。

从2016年国家首个鼓励住房租赁政策的宏观框架，到现在转向微观的细则指导，政策的主体基调没有改变，即到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。政府公租房、中介机构出租房、租赁企业出租房、开发商租赁地产等多种类型的租赁企业共同组成住房租赁生态圈，共同促进住房租赁市场体系的建立。

不同主体的不同职责

我国的住房租赁市场还处于发展的初级阶段，各项标准、法律法规还有待完善，此环境也给了不同类型的企业发展机会，不同类型的企业也将在住房租赁市场中担任不同的角色。

政府保障。作为住房租赁的重要组成部分，公租房承担着保障城市中低收入群体的居住责任。一直以来，公租房都是政府持有、运营、管理，有需求的群体根据条件申请入住。10月16日，《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》正式印发，未来公租房将与专业的运营企业合作，专业的运营企业将在公租房租客的日常入住、退租管理；交租、水电煤及维修服务等方面提供服务。未来，公租房的保障性属性不会改变，且居住品质也会有一定提升，并开放与社会化运营企业的合作。

酒店系长租公寓—华住集团城家公寓，从城家公寓短期来看，酒店系长租公寓企业在资金和拿房上相比开发商并没有优势。但中长期来看，酒店系企业具备一套标准的运营体系，随着市场进入平稳阶段或“规模大战”之后一定会重拾优势。今天，同策研究院重点解读华住酒店背景下的城家公寓。基于长年积累的酒店管理与服务经以及对“住”的概念反复理解，城家在很多方面完美嫁接华住酒店强大的酒店基因和资源优势，值得其他派系运营商借鉴。

无论是从政策发布上还是国企的战略定位上来看，国企在租赁体系中的角色定位都为稳定器、压舱石。具体而言国企租赁主要为城市发展、为留在城市的各类人才提供更好的生活和服务，为城市的人才安居助力。深圳市人才安居集团目前有2871套人才住房可供分配，项目36个，未来拟筹集人才住房24605套。上海地产集团也已经整合20块土地，计划5年内提供约4万套租赁房源，为约21400户家庭、52100人提供栖息地。未来，国企将进一步发挥其稳定器的作用，为更多城市人才提供租赁房。

央企、房企带头。作为房地产市场的重要参与主体央企、国企在住房租赁大浪潮中也要担负着带头作用，积极利用自有房源改建符合城市青年居住的租赁产品。未来央企、国企的租赁产品将更加多样，且以集中式公寓为主，打造满足租赁人群的租赁社区。

市场化租赁企业良性竞争。中介企业、创业企业、酒店企业等不同性质的租赁企业，在发展租赁时利用各自优势，为市场提供多样化、不同质量的出租房源，为不同层次、不同年龄段的人群解决居住问题。未来市场化的租赁企业将逐步形成良性的竞争格局，让租房消费群体可以多重选择。

不同渠道的租赁房源供给

不同类型的企业共同为住房租赁的良好发展助力，当然未来租赁房源的供给也将逐步扩大。全国范围内租赁地块的推出，为租赁房源提供了一部分支持。2018年8月底，全国共累计出让了纯租赁宅地71块，总土地面积超过440万方。其中上海以 37 幅地块，超 220 万方总建面排名第一，上海的租赁地块也在全国范围内起到的示范带头作用。未来全国范围内的租赁地块供给将进一步扩大，成为租赁房源供给的重要来源。

除了租赁地块的推出外，集体土地入市也成为租赁房源供给的重要组成部分。去年8月，国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将北京、上海、沈阳、南京等13个城市作为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。截止目前，北京、成都、郑州、合肥、佛山等多个试点城市正积极推进当地的试点方案。其中，北京已有20个集体土地建租赁房的项目获批，总建筑规模约为158.6万平方米，部分集体用地已经正式动工。广州市从今年开始每年利用集体用地建设100万平方米租赁住房，预计2020年将建成300万平方米租赁住房。集体土地租赁房的建设不仅有效的扩大了租赁房的供给，缓解城市租赁供需压力，也可以促进农村经济发展。

除土地上的供应外，部分城市、地区也进一步放松了厂房、办公房改造为租赁房的限制。南京、杭州、广州、佛山、武汉都在各自的租赁试点方案中提及可将厂房改为租赁房源。但根据地区政策不同，厂房改造有一定的限制条件。如，南京在住宅租赁试点方案中发布：鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。限定限定了操作对象为住房租赁国有企业。未来这部分的改造条件将逐步放宽，既盘活工业库存，又缓解大城市的住房压力。

在办公房改造租赁房方面，佛山市的政策较有代表。今年7月，佛山市人民政府办公室印发了《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房 加快租购并举住房制度建设工作的通知(试行)》。满足条件的、2018年7月9日前在建、已建、库存的商业、商务办公用房可申请改建为租赁住房。未来，厂改、商改将逐步向二线城市，甚至是三、四线城市下沉，解决存量房问题的同时扩大租赁房源供给。

多主体发展，多渠道供给，为住房租赁的健康发展夯实了基础。在住房租赁市场中政府、国企、央企、房企、市场化企业发挥各自优势，担负不同责任，共同组成租赁生态圈。国家通过多渠道、多种类型租赁房源的输入，缩小租赁市场的供需差距。未来住房租赁必将朝着稳健、良性的方向发展。