在媒体的教育下，开发商给人们的印象是暴利驱动下的暴发户，但实际上房地产开发是一个高风险的行业，是否盈利基本不在开发商自己的掌控范围。

虽然近20年，房地产几乎全行业盈利，公司规模突飞猛进。几年间，一家公司就可以快速做到几百亿、上千亿，能够做到这样的规模的房企不在少数。

然而现实犹如火中取栗，地产企业的快速发展，实际是靠宏观政策、靠高杠杆、靠不断上涨的地价。三个“靠”中缺少任何一个，对于市场中99%的房企，都将是致命的打击。

房地产行业是资金密集性行业，至少按照亿来计算投资，几个亿的资本绝对是小微地产商，土地、资金和人才等资源获取能力很弱，腾挪空间小，经不起行业的波动。年销售额在50亿以下的地产商，一个错误的拿地项目需要2年左右能够缓过劲，如果连续拿错两块地，基本上被淘汰出局，甚至所有的历史盈利归零。

中国房地产商的财务杠杆普遍比较高，财务比较激进。很多企业权益乘数都在4-8之间，投资销售比为1:2，即50%的销售回款用于土地购置。

假设公司整体营业净利率为15%，销售款里面属于股东盈利的只有15%，即使不考虑分红等因素，用于扩大再生产的限额也只有15%，房地产商是如何做到50%甚至更高的销售回款用于购置土地呢？

一是预售房款，延期支付。房屋预售实现时，很多成本费用还没有发生，即使发生还可以在一定程度上通过合约延期支付，给了地产商腾挪的空间。

二是融资，一线品牌开发商融资额可以做到项目现金流峰值的70%。不管是延期支付、还是融资收入，随着时间的向后推移，将变成刚性支付，如果房屋销售没有按照预计实现量价配合，如果预期的后续融资无法及时足额到位，显然会发生流动性问题。

另外，房地产行业利益相关者众多，影响面广，最大的利益相关者是政府、金融机构和消费者。也许，房地产行业是涉及政府部门最多的行业，宏观政策和金融政策的每次调整，都牵动全社会的心弦，更让房地产商寝食难安。中国现有的金融体系，没有市场化的超长期资金供给，为了保证现金流平衡，只能快周转、快销售。可见，维持开发商存活与发展的逻辑是：不断拿更多的地、融更多的钱、更快的实现销售，即快周转、高杠杆。