在媒体的教育下,开发商给人们的印象是暴利驱动下的暴发户,但实际上房地产开发是一个高风险的行业,是否盈利基本不在开发商自己的掌控范围。
虽然近20年,房地产几乎全行业盈利,公司规模突飞猛进。几年间,一家公司就可以快速做到几百亿、上千亿,能够做到这样的规模的房企不在少数。
然而现实犹如火中取栗,地产企业的快速发展,实际是靠宏观政策、靠高杠杆、靠不断上涨的地价。三个“靠”中缺少任何一个,对于市场中99%的房企,都将是致命的打击。
房地产行业是资金密集性行业,至少按照亿来计算投资,几个亿的资本绝对是小微地产商,土地、资金和人才等资源获取能力很弱,腾挪空间小,经不起行业的波动。年销售额在50亿以下的地产商,一个错误的拿地项目需要2年左右能够缓过劲,如果连续拿错两块地,基本上被淘汰出局,甚至所有的历史盈利归零。
中国房地产商的财务杠杆普遍比较高,财务比较激进。很多企业权益乘数都在4-8之间,投资销售比为1:2,即50%的销售回款用于土地购置。
假设公司整体营业净利率为15%,销售款里面属于股东盈利的只有15%,即使不考虑分红等因素,用于扩大再生产的限额也只有15%,房地产商是如何做到50%甚至更高的销售回款用于购置土地呢?
一是预售房款,延期支付。房屋预售实现时,很多成本费用还没有发生,即使发生还可以在一定程度上通过合约延期支付,给了地产商腾挪的空间。
二是融资,一线品牌开发商融资额可以做到项目现金流峰值的70%。不管是延期支付、还是融资收入,随着时间的向后推移,将变成刚性支付,如果房屋销售没有按照预计实现量价配合,如果预期的后续融资无法及时足额到位,显然会发生流动性问题。
另外,房地产行业利益相关者众多,影响面广,最大的利益相关者是政府、金融机构和消费者。也许,房地产行业是涉及政府部门最多的行业,宏观政策和金融政策的每次调整,都牵动全社会的心弦,更让房地产商寝食难安。中国现有的金融体系,没有市场化的超长期资金供给,为了保证现金流平衡,只能快周转、快销售。可见,维持开发商存活与发展的逻辑是:不断拿更多的地、融更多的钱、更快的实现销售,即快周转、高杠杆。