房地产是否会继续对抗通货膨胀

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无论房地产投资者是否意识到，我们都在关注不确定的经济前景。具体到房地产，有三个主要变量可能会在明年左右发挥重要作用。这些因素是住宅房地产价格，通货膨胀和工资增长的稳定性。这并不意味着全球经济或政治等其他因素也不会产生重大影响。但我们无法预测或解释这些问题。

今天的现实是通货膨胀正在上升，房价上涨，工资上涨。但并非所有人都以同样的速度。通胀数据的最新数据上升2.9%(美国劳工部)。工资增长率上升3.2%(联邦储备银行)。房价上涨6.9%(S&P CoreLogic Case - Shiller)。虽然通货膨胀和工资增长接近平行，但很明显房价上涨速度是其两倍多。

几个月前(如果不是几年)，房屋的价格超出了许多美国人的购买力。因此，房地产是否是对抗通胀的有力对冲或是否正在推动泡沫的边缘的两难选择?这可以通过几种不同的方式发挥作用。

气泡确实具有可以提前看到的特征。在早期阶段最引人注目的是市场观察者开始发出房地产变得昂贵的警告。早期的适配器开始怀疑他们是否应该积极参与价格飙升?或者他们是否应该等待价格撤退?第二阶段是价格开始逐渐回落。这至少部分是由于买家财务状况过度紧张(收入无法支持费用)。另一个原因是在周期底部买入的投资者开始在周期的顶部卖出。但最大的因素是房价已超过大多数零售买家的购买力。

这里最好的结果是市场稳定了很长一段时间。供需平衡。人们开始出售以获取最大利润。对于许多买家来说，这仍然是一个延伸，但是有足够多的买家可以买得起来维持活跃的市场。只有当价格上涨与工资增长更加一致时，才会发生这种情况。通货膨胀也发挥了作用，因为较高的食品和天然气成本使得购买房屋的收入减少。

经济冲击可能会产生截然不同的结果。联邦政府提高利率以抵御通货膨胀。当然，更高的利率使房地产融资变得更加困难。预计利率至少在未来九个月内逐步上升。对于房地产保持稳定，价格上涨需要放缓，以便与通货膨胀和工资增长更加接近。如果他们不这样做，房价很快就会被迫撤退。这触发了泡沫的第三阶段。越来越多的人会意识到泡沫破裂，房屋充斥市场。价格将螺旋下降，直到达到工资均衡。如果失业率开始上升，房价的下行压力将会增加并加速。泡沫循环将完成。

但是，这不仅限于美国经济。美国房地产是外国投资者的避风港。如果全球或主要地区(中国和加拿大)经济发生变化，将对美国房地产市场产生影响。这些可以首先出现在纽约，迈阿密和洛杉矶等主要投资城市。值得关注的主要变化是货币价值的大幅波动以及政府政策变化，例如我们现在看来正在发展的关税和贸易战。在国内，这包括减少联邦纳税申报表的抵押贷款利息和财产税减免。

传统上，房地产被视为最稳固的长期投资之一，也是对冲通胀的对冲手段。支持这一点的图表显示，在过去10年或20年间，房价上涨的速度快于通胀。正如上一次房地产泡沫破裂以来的10年一样。但这可能不是当前的好思路。现在，底线是观察所有三个指标的短期变化的时间。常见的预测是年通胀率为2.5%，工资增长率为2.8%，房价上涨4.3%。这对整体经济有利，因为预计工资将超过通胀。房价上涨预计将更接近两者。这至少应该延长市场稳定期。但是，这些数字将逐月和季度变化。

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