“花式融资”的华夏幸福，用金融手段成功回血

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公司债券、中期票据、超短期融资......在银保监会等监管部门对房地产融资“围堵”的当下，华夏幸福五年以来似乎尝试了十余种融资方式，“花式融资”到今天，仍旧在房地产+金融的道路上一往无前。

这次，华夏幸福采用了一种比较新的融资方式——PPP+ABS。

10月14日，据上海证券交易所消息，华夏幸福的全资子公司湖州鼎鸿园区建设发展有限公司拟设立资产支持专项计划，发行资产支持证券进行融资，目前，该专项计划状态更新为“已受理”。

本次“中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划”，发行规模拟为20亿元。

平安背书的华夏幸福刚刚度过流动性困境，似乎已经走出了“水逆”。面对外界对自家项目前期投入大、回款慢的质疑，华夏幸福本次采用PPP项目与ABS融资结合的方式，无疑对盘活更多类似的PPP项目、加快资金回笼、吸引更多社会资本参与项目建设具有重要的作用。

PPP+ABS这种融资工具在这两年间华夏幸福也多次用过。最初，华夏幸福固安工业园区供热收益权资产支持专项计划2017年完成发行，并收到认购资金7.06亿。

ABS融资在国际市场十分流行和普遍，也是财政部，发改委，国家大力支持的融资方式，这种融资模式普遍周期长、利率低，同时华夏幸福自身的业务模式就是PPP模式，运用ABS能够充裕企业的现金流，因此用PPP融资也是一种正常的通道。

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反观市场，房地产融资持续收缩，从银行、信托公司，到其他金融机构，监管部门密集的融资“限令”逼使业务链条上的每一位参与者都面临压力。一家信托公司的从业人士感叹，如果地产融资业务的空间还要进一步压缩，他们根本没办法继续开展业务了。

据统计，2019年前三季度，包括银保监会、银保监局及银保监分局在内的各级银保监系统对银行业机构开出罚单1219张，罚金达6.58亿元，其中百万级罚单118张，百万级罚单中又有近三成涉及涉房贷款违规。

近期的调控主要集中在控制房地产业务增量、严禁资金以各种方式违规流向房地产领域这两大内容上。这些限制措施的归结点，都指向房企拿地的前融环节。

前融对于一个房地产项目开发尤其重要，作为拿地的第一步，一旦被收紧，后续的许多程序很可能都会无法开展，高周转实际上就是从拿地这个环节开始的。当政策对前融进行限制，大部分房地产公司就很难在开发方面实现高周转。

在“房住不炒”的定调和严监管趋势下，各资管机构也纷纷寻求“转型”，房地产融资从债权融资为主逐渐向股权融资或项目端融资方向转变。

房地产对资金的需求一直都是有目共睹的，由于房地产投资和消费所需的资金量巨大，本身对金融有极强的依赖性，远非一般的融资活动可比。而对于中小房企来说，融资成本相比规模房企更高，又因为项目较少，风险更集中，一旦一个项目出现问题，很可能影响到企业的生存。

因此，投资方在与房企的合作中更需要保持谨慎，而房企训练并拥有创新融资能力太重要了。现在已经有许多房企开始做金融和房地产的结合，甚至很多房企运用金融手段成功回血。

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