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去年全国范围内房地产调控政策颁布,共计超过250次。属于有史以来最多、最密、最彪悍的一次。
其必然的结果是,不少地方房地产和土地的成交量明显下滑;开发商开始捂盘惜售;同时,很多刚需被成功的实施了“期望管理”,即房子可能要大跌。
PS:期望管理是EMBA的课程内容,说白了,就是不断给你讲某个观点,直到你从内心深处接纳、认同为止。比如,LV对于大家来说,就是好包包的代名词。平时,大家也可以用这个方法对付老板、老婆和客户。
因此,除了个别的几个城市,全国大多数地区房价开始趋稳,越来越多的人也开始相信房子不再是个好的标的,应该考虑其它新的投资品。
话是好听,可是现实却很骨感。
自从2008年美国金融危机后,出口产业对中国经济增长的拉动能力越来越差。因此,逼着企业、地方政府和居民家庭举债,来进一步提振经济。其后果如最近的官方新闻里所坦诚的那样,目前国企和地方政府已经是高杠杆的问题所在了。
直白点说,又到年初了,养老金是不是又要加了?那么多机关事业单位、国企职工,工资是不是要加了?经济不好的情况下,是不是要继续加大基建?要加,那么钱只能是财政出。
问题是,短期内,地方政府的财政压力本来就已经到了掐脖子的程度。去年的环保风暴和干净能源升级,让不少民营企业不得不关门或者转型,这个对于地方政府的财政收入就是一个不小的打击。
去年的大基建和货币棚改,其资金来源中相当高的比例主要是靠借钱融资,今年起码财政融资的利息要还吧,那又是一笔不小的支出啊。
然后,现在大家都寄希望于中高端企业引领中国经济转型。这点我是非常认同的大趋势。不过,产业转型,可真的不是一年两年就一定能够做出来、马上搞成功的。它不像低端劳动密集型加工业,只要投了流水线、训练好工人,然后就能够马上来钱。中高端产业拼的是智力、是产权制度、是金融、是教育、是政商环境等等,绝非一时半会儿可以马上实现转型。也就是说,对于大多数的地方政府来说,这些产业更多的是需要财政补贴的,而不是可以马上为财政带来大量财税收入的。
反复强调的事实:今年地方政府的财政压力,将是非常巨大的。
因此,在短期内,局部财政压力较大的城市、或者区域,适度放松调控政策,增加房地产交易和土地买卖,也是无奈之举。像兰州的限购放松,南京、武汉、郑州等地通过人才引进政策变相放松房地产交易管控,都是基于这样的现实逻辑。
另外,给大家分享了一个最新资讯,我们也一起看看郑州变相放松政策的良苦用心吧:
为确保顺利实现国家中心城市的各项发展目标,郑州将加快实施国家中心城市建设项目3461项,总投资43,659亿元。
从这个角度,我们基本上就可以明白了今年的一个房地产趋势:财政好可以的地方,尽量延续宏观调控不放松;财政缺口大的地方,就要想办法通过人才引进,变相放松限售;至于三四线城市,如果财政缺口大,那么直接放松限购,其实是一个值得期待的政策方向。
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