现在工业地产开辟商面临的最大难题便是"地块难拿"。在现今的政策和市场的环境下，开辟商很难得到一手土地，工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业的开辟商的角色类似于"二房东"。而对于看重引进外资和扩大税收的地方政府来说，他们更乐意把土地给予最终用户，而不是给身为二房东的工业地产开辟商。

因此，不论是经过与拥有土地的制造型企业实行合股，或是经过收购经营不善的工业企业等要领来获取土地，从而"曲线救国"；或者是经过进入专业物流范畴实行探索，通过与最终用户的相助获取资源，工业地产开辟商的"拿地"突围战已经展开。

在经历了政府一手主导配置工业园、本土开辟商投资建造园中园、外资物流地产商进入中国并实行独立园区运营、本土产业地产商飞速跟进等数个进展阶段之后，在当前的政策条件下，不论对国外开辟商还是本土开辟商而言，"拿地难"都将成为掣肘其进展的最大障碍。而此类瓶颈的存在，使得中国产业地产的将来开展"道阻且长"。

"工业地产"这个观点是在80到90年代之间逐步出现在中国的。这个时期的工业地产大多因此政府设立的工业园的情势存在的，当时还没有纯粹的工业地产投资商，全部的工业土地和工业厂房物业都附属于政府。历年以来，中国渐渐出现由民营资金投资的纯商业开辟园区，首要以开辟园中园的情势存在。

我们通常把工业地产分为3类：传统的工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业。而现在主要的工业地产投资则聚集在物流地产上。除了物流地产开辟商外，另有专门投资科学院、制造业厂房等工业地产的开辟商，市场开始渐渐萌发出多种产业齐头并进的开展趋势。而在开辟商方面，也渐渐出现多元化的趋势。不少之前做实业的企业，或是之前做商业地产、住宅地产的开辟商，也已经进入工业地产的投资范畴，形成了活跃的投资局面。现在工业地产的总体进展态势可以概括为多种不一样类型的工业地产投资目标并存的进展趋势。

这些工业地产开辟商只能用"曲线救国"的要领来办理土地问题：比方与拥有土地的制造型企业举行合股，或是议决收购策划不善的工业企业等要领来获取土地。现在类似要领在北上广深等一线都市非常常见，随着工业用地稀缺性的增长，这样的趋势在二三线都市也会越来越明显。这对付工业地产开辟商来说非常之大的挑战。

除了拿地难，工业地产开辟商还面临着专业化的问题。转型中的开辟商没有专业团队去筹划整个工业地产的项目流程，包含产业定位、工程配置以及后期招商等关键。这个时间开辟商就必要配备专业团队以及利用市场资源来处理这些难题。

现在中国工业地产范畴重要的外洋开辟商是外洋的物流地产投资基金，或是在外洋有多年运营阅历的工业地产运营商。这些运营商的进入打开了中国的高端物流市场，并且为中国的高端物流提供了一系列国际性标准，极大促进了中国物流市场的开展。

从外资开辟商的身上我们可以看到，成功的工业地产项目背后有两个重要因素：第一是选址区位，良好的地段使运营商可以更好地根据市场需求，机动运用和变更市场各方面条件；第二是客户资源，外洋工业地产运营商不但有着深厚的运营经历，而且有着遍布环球的客户资源，这是其得到成功的最重要缘故原由之一。

无论是外资开辟商还是本土开辟商，他们面临的最大问题是土地稀缺，无法得到土地。怎样增长获取资源的渠道和模式成为了众多外资运营商正在探索的问题。譬如进军专业物流，如冷链物流，医药品物流，危险品物流等范畴，其实便是一种可以扩大资源并切入细分市场的要领；而与产业最终用户的相助，也可以资助这些产业地产投资商获取更多的工业资源。

值得国内开辟商学习的有以下：首先是良好的外洋运营管制要领，随着外洋投资商的连续进入，这些良好的运营管制模式会逐步被本土投资商学习和复制，国内投资商因此可以迅速进展。其次是外洋工业地产开辟商选择利用外洋融资，并且设立专门的团队管制基金出入，这种分工明细的资本市场融资、前期资源获取和后期资产管制的运作机制是很值得国内开辟商学习的。

融资一直是产业地产的瓶颈之一。国外投资商首要经过外洋基金来完成产业地产项目的融资。而由于国内房地产基金一直没有获批，因此国内的融资渠道并不畅顺。国内地产商首要是经过私募可以直接的私家投资 做产业地产项目。其缺点是通常很难做大，难以形成特定的范围。而现在越来越多的国内地产投资商在思虑经过外洋市场来做融资。

现在大都市的工业地产布局都非常靠近，空置率基本维持在很低的水平，而租金则出现渐渐上升的趋势，每年涨幅都到达5%。这既是机会又是挑战。一方面，关于最终用户来说，大都市的商务成本随着租金上涨而增长，其吸引力和竞争力渐渐走低。另一方面，关于工业地产投资商来说，越早切入工业地产行业，市场运营的空间则更大。