从今年两会后上传出的两年内启动房地产税立法，到今年9月本届人大提出“将房地产税作为五年立法规划内容”，房地产税立法逐渐从短期变成了中长期的消息。

虽然会议中保证在人大本届任期内要完成房地产税立法，那也暗示了房地产税立法节奏并不如预想中的快。虽然房地产税立法工作势在必行，但一拖再拖的原因是什么？要弄明白这个问题，就要先结合我国国情了解房地产税的复杂性。

01.房地产税的概念是什么？

广义上的房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

而在房地产税立法中，指的是狭义的房地产税，专指住房的保有或者持有环节上，每年都要征收的这样一个税种。房地产税比房产税多了一个“地”字，意思就是征收的对象不仅仅是房屋的价值，还包括房屋下土地的价值。这是过去长期在中国本土上不存在的一个税，后来曾有了模拟空转，当时叫“物业税”的“模拟空转”，跟实际生活没有发生具体运行上的影响。

02.房地产税征收原则是什么？

财政部部长肖捷之前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税的征收原则。文章指出，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。

“充分授权”，指的是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。

“分步推进”原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。

03.未来房地产税的征收标准是什么？

目前重庆、上海已正式试点开征房产税。在谈及未来房地产税会如何征收时，在现有的重庆、上海模式基础上进行改良，或是最可行的方式。

重庆房产税征收标准是个人拥有的独栋别墅、新购高档住宅，以及在重庆无户籍、无企业、无工作个人首套住房需缴纳房产税。根据交易单价，将独栋别墅和高档住宅分为0.5%、1%、1.2%三个不同档次；“三无”个人新购住房税率为0.5%。

上海房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。比如一个三口之家的居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应缴房地产税=100×10000×70%×0.6%=4200元左右。

房地产税目前还没有公布任何细则。但可以预料的是，房地产税无论怎么调，都不能从家庭房产的第二套开征。如果是家庭房产的第二套甚至第三套才开始征收房地产税，很可能会产生巨大的社会问题，会有一大批人为了避税而选择离婚，会激增离婚率，导致现有家庭分裂。

04.房屋的评估值如何确定？

除了按住房面积征收房地产税外，房地产税的征收标准还要基于房屋本身的价值。业内普遍认为应该按工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。

05.房地产税对哪些人影响最大？

如果房地产税的征收标准是按照上海与重庆的试点基础上加以改良，那影响最大的无疑是以下几类人。 第一类是在中心城市囤积了大量住宅的人，第二类是盲目购买了旅游物业、养老地产的人，第三类是盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人，第四类是加杠杆、超承受能力买多套房的白领，第五类是在三四线城市囤积了大量住宅的人，第六类是手中有多套房、负债率非常高的炒房者。

房地产税对于拥有多套住房的人无疑增加了经济负担。对于拥有多套住房的人来说，虽然增加他们缴纳的税额，但他们把多余的住房放到租赁市场后，为了减少房地产税对自己的经济影响，可能会抬高租赁价格，影响租赁市场。可以看出，房地产税不止影响商品房市场，其复杂性波及到房地产相关的各个领域。

06.房地产税的征收有哪些积极作用？

一是增加相应的财税收入，优化中国的收入再分配和财产配置再分配。后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。

二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期。能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。

三是会倒逼中国的民主化和法治化。房地产税复杂性远超大部分其他税种，且关系到千家万户。房地产税立法工作推行后，有助于全民参与立法计划，促进社会民主化。而房地产税法律化之后，也体现出我国的税法制度趋于成熟。

07.近期有关房地产税的动态有哪些？

自从十八大以后明确要求加快房地产税立法，并适时推进改革，房地产税立法工作就备受社会关注。8月31日，十三届全国人大常委会第五次会议表决通过了关于修改个人所得税法的决定。9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，提出将在5年内审议10部单行税法，其中包括修改证券法，以及房地产税法。

从今年两会后上传出的两年内启动房地产税立法，到之后的本届人大五年内启动房地产税立法的消息，逐渐从短期变成了中长期的消息。

有人认为房地产税来不了了，起码这几年没戏了，5年才审议，那就是说离面世还早着呢。而另一派人则认为，5年内提请审议只是给了一个底线，房地产税这把“剑”甚至可能在5年内的任何一个时点出台。

我国相关的立法程序：首先以一审为标志启动立法，一定要推到二审、三审。而前面有一些争议非常激烈的立法事项，是推到四审才最后得以审议通过的。因此，房地产税什么时候启动，现在没有定数，至于什么时候走完程序，则更难预测。

08.房地产税立法工作推行为何缓慢？

房地产税牵动千家万户，触动既得利益。在专业人士所称的税收必然产生公众对它的厌恶这方面，它是最明显的。它是一种直接税，“税收厌恶”在直接税的表现上，涉及的不光是流量，还涉及存量，涉及大家特别看重的恒产。

极端的情况是手上有几十套、甚至上百套房的房叔、房婶、房姐，他们肯定不愿意有这样一个税，因为现在他们手上拿这些房子本没有压力，持有没有成本，一旦有税，那时候他们就有紧迫感了，每年都得交税，就要受到前所未有的税负压力。

没有房的人，包括年轻白领、夹心层，大部分都迫切期待着收入上升以后一定要买属于自己的产权房，但如果进而他们想到有产权房以后也要考虑交不交税，他们也会非常反对。即使中间有部分人明白，如果有了房地产税后，可能更容易以相对低的价格买到自己想买的产权房，但大多数的社会成员，反而非常容易跟着有房的人一起反对开征这个税收。

而对于并不是拥有很多房子，但是自己已经住上了豪宅或者有了很好的第一居所，还有那些拥有改善房的相对成功的人士，他们肯定也是不想承担这个税负的，这也是人之常情。

因此，如果不同的定位的社会成员都不想推动这个税，那它的难度是非常大的。现在为什么出现要求加快又加快不了，本来年内要启动又推到5年之内，无非还是重复原来这个过程。

09.为什么说房地产税推行工作势在必行？

首先，走向现代国家，我国必须建立现代税制。中央提出“逐渐提高直接税比重”，这个改革任务当然是非常具有挑战性的，但是这个方向一定是正确的，显然是必须坚持的。房地产税初始的方案需要审慎，要注意防范风险，要注意开始建立框架时它的可行性，要处理好复杂的免税部分。

其次，房地产税是构建房地产长效机制的重要组成部分。楼市长效机制的内容包括金融、财税、投资、土地、立法等。从长期角度来看，财税政策的重点是完善交易环节的各种税收，例如推出房地产税；而在立法方面，包括推出住房法、房地产税法则是重头戏。

最后，房地产税立法计划虽然复杂，但一旦推行成功，相当于政府多了把控房地产市场一张大手，有助于整个房地产市场稳定。而有了法律依据之后，对于保障社会的公平性和法制性都是有利的。

“从高层人士到达官商贾，到平民百姓，较普遍存在对房地产税的敷衍、推脱和公众厌恶，不想推动。”原财政部财政科学研究所所长贾康是积极推动房地产税出台的关键人物，他感叹道，希望在房地产税立法程序中充分展开理性讨论，平等交流，澄清疑点，凝聚共识，做好兼顾性兼容性方案，争取最大社会公约数，形成基本的可接受可操作性。

总而言之，房地产税推行势在必行，但距离立法工作的完成还有很长的时间，房地产税本身具有一定的复杂性，且推行起来或会触动既得利益。在近两年，正式启动一审是最关键的时间点，假设启动一审，就要聆听社会各方面的意见，如果不同的定位的社会成员都不想推动这个税，那它的难度将非常大，要加快非常不易。对于房地产税，并不是越快越好，它需要综合我国具体国情，确立最合理的征收方式。希望它在未来落地之后，可以起到遏制炒房，促进房地产市场稳定与社会公平，保障住有所居的作用，而不是沦为一项“鸡肋”。