房企为何如此偏爱商业？

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商业地产渐成房企标配

据统计，TOP 50 房企中，逾八成皆已进军商业。从 TOP 50 房企商业地产的不同发展阶段来看，超 70% 处于初期发展阶段，说明布局商业地产的后进者纷至沓来

近些年，商业领域拓展迅猛的众多房企中，以龙湖、华润置地等最为抢眼。其中，龙湖表示，到 2020 年，旗下开业商场数将达到 50 个，租金收入突破 60 亿元。截至 2018 年底，龙湖已开业 29 个商场，租金总收入 40.9 亿元。

此外，还有一些新进玩家来势汹汹，譬如中海，已经定下「2020 年商业物业总收入突破 50 亿港元，并在 2023 年实现年收入 100 亿港元」的目标。

商业备受青睐，虽是房企战略上的选择，但其中也透着一种无奈。这种无奈是基于宅地市场遇到的困境。

宅地难拿，房企开辟新战场成为必然 

宅地难拿主要有三个方面原因：纯宅地溢价率高、非涉宅地块成交比例更高和宅地条件限制使得门槛提高。

纯宅地溢价率高

2019 年以来，土拍频频出现高溢价住宅地块，其中以杭州和合肥为代表的二线城市最为显著。

如4月16日，杭州出让一幅位于望江的住宅用地，开拍不足 20 分钟，便已达到封顶价 45325 元/ ㎡ ，成为杭州单价最贵宅地。合肥亦是如此，3 月 21 日接连出让三块宅地，均是高溢价。其中，滨湖区 BH2018 - 02 号地块成交楼板价为 17100 元 /㎡ ， 溢价率高达 133% 。

非涉宅地块成交比例更高

以杭州与东莞为例。2019 年上半年，杭州共出让 176 宗地块，总计吸金 1410.6 亿元，位列全国第一。其中住宅用地 57 宗、商业用地 89 宗、商住用地 30 宗，各占比 32.40% 、17.00% 和 50.60% 。不难看出，商业地块占绝对优势。

再来看东莞。今年三月份之前，东莞住宅用地一度断供，但厚街仍出让了 3 宗商业用地。随后，东莞市自然资源局公布本年度推地预告，共有 9 宗土地入市，其中 5 宗都与商业有所关联，占比超过一半。

宅地条件限制使得门槛提高

今年4月嘉兴科技城挂牌一块宅地，名为 2019 南- 09 号地块，土地面积 78571.94 ㎡ ，容积率 1.3 - 1.8 ，挂牌起始价为 14125 元/ ㎡ 。其中，需重点指出该地块有一附加条件，即需配建一所达到省一级标准的 15 班幼儿园，最后折合起始楼面价约为 8268 元/ ㎡ 。 

2017 年 8 月青岛李沧区首次提出竞买保证金要以美元缴纳，金额达到 4 亿，约合 27 亿元人民币，且保证金不用来冲抵出让金，竞得人全额付清土地出让价款后，将 4 亿美元保证金返还至竞得人在李沧区注册的新公司。此外，1、2、3 号三宗地块搭配供应，一并出让；需配建幼儿园、小学、人才公寓等……

这些并不是个案，各地限房价、限地价、限自持、竞配建、限资金等条件频繁出现在土拍条款中，这就意味着并不是所有开发商都有条件能继续参与。房企另寻出路成为必然。 

商业地产有助资产增值并提升企业价值 

房企布局商业地产，一方面可以带来长期稳定的现金流，另一方面物业的升值将推动资产升值。

一般来说，只要企业没有退出，商业物业都可以带来现金回报，连绵不绝。而且，随着租金增加，商业地产的现金流也逐年增加。以商业地产巨头万达为例，其租金平均每年增加 2% - 5% ，且为环比递增。比如，第一年租金是 100 元，第二年涨 3% 达到 103 元，第三年则在 103 元的基础上再涨 3% ，基数会越滚越大，所带来的增长很是可观。

商业地产的盈利模式是租金收入+资产增值，在取得租金收益的同时， 对物业进行改造，可大幅提升资产价值。

随着市场发展，商业地产不再限于以上两种优势。诸如空间创新、内容创新及当下火热的新零售等丰富的创新场景在商业地产中的应用得到了资本市场的认可，对于提升企业估值也有非常重要的作用。商业有如此多的好处，成为房企的「香饽饽」也就见怪不怪了。

发展商业地产，人才是关键

商业地产发展如火如荼，但要想做好，并非易事。

第一，商业地产的开发和回款周期与住宅完全不同。房企习惯了高周转，要做好商业，必须克服最为重要的资金周转问题，一旦项目资金难以为继，可能为企业带来灭顶之灾。

第二，商业地产对设计、开发、运营、招商等能力要求较高。原先一头扎进住宅开发的房企，上述能力可能较为欠缺，然而短时间内掌握并非易事。

第三，消费者对商业品牌的粘性较高。打造一个消费者认可的商业品牌并非一日之功，维持其长久性更是难上加难，这需要多方力量联动，共同努力。

第四，商业领域已有先入局的玩家。头部房企、互联网巨头等企业早已布局商业领域，形成了稳固的先发优势，若想从他们口中抢食，并不简单。

正因为做商业地产并不容易，高级别商业人才必然炙手可热。新进入的房企可借助顶级商业人才的资源、经验与能力，快速在商业领域占得一席之地。

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