深圳市地铁集团确立了“轨道+物业”的模式，利用地铁上盖空间进行物业开发，反哺轨道交通建设。深圳市地铁集团是深圳市国资委100%控股的企业，截至2015年底运营线路包括：1号线（罗宝线）、2号线（蛇口线）、3号线（龙岗线）及5号线（环中线），线路总长158 公里，共116个车站。1号线全长41 公里，罗湖站至机场东站总30个站。2号线由赤湾至新秀，呈东西走向，全长35.8公里，共开通有29个车站。3 号线由福田至六联，全长41.1公里，共开通有30个车站。5号线全长40公里，黄贝岭站至前海湾站共开通有27个车站。

深圳地铁目前已取得10块土地，开发建筑面积427万平方米，其中通过招拍挂方式取得4宗，128万平方米，作价出资方式取得6宗299万平方米。目前包括已取得土地在内，深铁公司在城轨沿线车辆段、停车场及车站上方共14个地块、共555万平方米资源。

在深铁物业中，办公和住宅公寓为占比最高的两类，总体占深铁土地储备73.12%。深铁现有地铁具有三大特点：（1）大部分为综合体项目，多功能物业，开发和运营复杂程度高；（2）规模大，为大盘项目；（3）商业地产比例高。

深铁公司物业开发确立了“合作开发为主、自主开发为辅”的建设管理方针。公司除少数规模小、开发难度小、以销售型物业为主的项目实行自主开发外，部分项目采取深铁公司与房地产发展商合作开发的方式进行，共有5种模式。

1）自主开发模式：适用于项目规模小、开发难度小、以销售型物业为主的项目。

2）“代开发+BT”模式：适用于项目预期收益较大的项目，主要由深铁公司负责全部投资，委托发展商进行开发及BT 建设。

3）“协议型”：指土地权属不转移、对外以深铁公司名义开发项目， 双方按协议确定责、权、利，共同投入、共担风险、共享收益 。

4）“协议开发+BT”：指深铁公司与协议合作方按协议确定责、权、利，其中土地不发生转移，合作方进行BT 建设

5）“法人型”：指用地权属转移至项目公司，深铁公司与发展商双方作为股东，共同投入、共担风险、共享收益、共同开发。

图表：深圳地铁轨道+物业5种模式